Единственный, по сути, инструмент, который способен хоть как-то защитить инвестора — фонд финансирования строительства (ФФС). «Управляющий ФФС осуществляет независимый контроль и оценку всех документов, связанных со строительством объекта, документы на землю, проект застройки прошел экспертизу, разрешительные документы на строительство. Кроме того, управляющий фондом получает в залог имущественные права по сооружению объекта, и осуществляет контроль строительства и целевого использования средств », — рассказывает Ростислав Мельник, президент строительной компании« Риэл ».
Также для руководителя фондом существуют требования к размеру минимального уставного капитала, который составляет 1 млн евро. Причем он должен быть полностью оплачен «живыми» деньгами до начала привлечения средств инвесторов. Кроме этого, управляющему необходимо создать оперативный резерв средств, в том числе и для выплаты инвесторам, которые выходят из фонда и вправе отказаться от участия в ФФС в любой момент.
«В случае, когда застройщик нарушает условия договора о строительстве (несоблюдение сроков, отклонения от проекта и др.), Руководитель может, пользуясь правом ипотеки, забрать у застройщика объект и передать другому застройщику для завершения. Этот процесс юридически прописан, и случаи такой передачи есть. А при банкротстве строительной компании весь незавершенный объект переходит к управляющему ФФС (банку или финансовой компании) за ликвидационной процедуре, поскольку находится в ипотеке », — подчеркивает Ростислав Мельник.
Застройщики часто закладывают объект незавершенного строительства в банк, который в случае банкротства строительной компании получает приоритет над требованиями инвесторов
Вместе с тем гарантии для инвестора заключаются только в том, что управляющий фондом вернет средства, а не построит объект. То есть законодательством предусмотрены только гарантии финансовые. По мнению Олега Петровке, такая защита прав инвесторов вряд ли полностью соответствует их интересам. «Даже при строительстве, которое длится 1,5-3 года, в связи с курсовыми колебаниями стоимость квартиры в гривневом эквиваленте может существенно возрасти», — объясняет эксперт.
Иными словами, суммы возмещения, которую получит инвестор, с большой вероятностью может не хватить на то, чтобы приобрести аналогичное по классу и параметрам жилье.
К тому же застройщики часто закладывают объект незавершенного строительства в банк, который в случае банкротства строительной компании получает приоритет над требованиями инвесторов.
«То есть покупатели квартир становятся кредиторами общей очереди. Более того, банкротство застройщика может произойти и до завершения строительства. Но в реестр кредиторов включаются только денежные требования. Учитывая это, инвесторы, перед которыми застройщик обязался только передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, могут вообще в этот реестр не попасться », — предупреждает Игорь Корнев.
